Tahliye davası, davacı “mülk sahibi” tarafından davalı “kiracının” taşınmazdan tahliye edilmesini sağlamak vasıtasıyla belirli nedenlere bağlı olarak açılan bir davadır. Mülk sahibinin kanunda belirli olarak sayılan hallerin gerçekleşmesi sonucu kiracı konut veya işyerinden tahliye edilebilecektir. Tahliye davasına ilişkin uygulanacak hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra İflas Kanununda ilgili düzenlemeler mevcuttur. Tahliye davası sonucunun davacı mülk sahibi lehine olarak sonuçlanmasıyla, kiracı ile akdedilen kira sözleşmesi sona ermektedir.

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi TBK tarafından 350, 351, 352 maddelerince belirtilen hususların gerçekleşmesi durumunda gerçekleşmektedir. İlgili maddelerce belirli sayıdaki davanın açılmasını sınırlı sayı ilkesinin uygulanmasıyla bağdaştırmak gerekecektir.

Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesi, süre şartının kanun maddesi uyarınca uygun şartları sağlaması koşuluyla, kira sözleşmesinde yer alan tarafların herhangi bir gerekçe sunmaksızın kira sözleşmesini sonlandırmalarını ifade etmektedir. Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi 6098 sayılı TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Bu kanun hükmü ile kiracının kira sözleşmesini uzatma hakkı saklıdır. Buna göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanuna göre, kiracı azami olarak sözleşme süresi + 10 senelik uzama hakkını kullanabilecektir. Sözleşme süresi + uzama süresi sonunda(eğer ki 10 yıl uzayacaksa) mülk sahibince 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunularak tahliye davası şartları oluşmasına mukabil tahliye edilebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Sözleşme süresinin bitmesinden kaynaklı olarak sözleşmenin sonlanması yanında Türk Borçlar Kanunu ile ilgili hükümlere göre kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılarak dava sebepleri oluşmaktadır.

---

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Gereksinim, Yeniden İnşa Ve İmar

TBK’nın 350. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kendisi veya madde metninde sayılan yakınlarının duyduğu ihtiyaç nedeniyle kullanma mecburiyetinde ise madde metninde gösterilen sürelere uyarak dava açmak yönündeki iradesiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.  TBK 350/2 uyarınca ise, kiralananın yeniden inşa edilmesi veya kiralananda imar amacıyla birtakım işlerin yapılması gerekliyse ve bu işler yapılırken kiralananın kullanılması da mümkün değil ise kiraya verene sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırma imkânı verilmiştir.

TBK 350/1 maddesi uyarınca kiraya verenin konut ihtiyacı ile tahliye davası açabilmesinin ilgili madde uyarınca koşulları bulunmaktadır. Buna göre konut veya işyeri gereksinimi kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler açısından söz konusu olmalıdır. Burada kanun lafzı gereği kiraya verenin ihtiyaç duyan kişiler açıklanırken eşinin resmi olarak evlendiği kişi sayılacağı dini nikahlı olan kişilerin ise eşi sıfatını kanunen sahip olmadığı açıktır. Altsoy kiraya verenin çocukları olabileceği gibi yasal mirasçı olabilen evlatlık da bu kapsamdadır. Üstsoy ise TMK 496 ve 497 madde hükümlerince; kiraya verenin anne ve babası yahut büyükbaba ve büyükannesidir. Bakmakla hükümlü olunan kişiler ise TMK’nın “Nafaka yükümlüleri” başlıklı TMK 364.maddesi gereğince açıklanmaktadır. Buna göre bu kişilere ek olarak yoksulluk haline düşebilecek yardım nafakası verilen kardeşler de burada gereksinim sebebiyle kişiler arasında sayılırlar.

Aynı şekilde TBK 350/2 maddesine göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız halinde dava açılabileceğinden bahsedilmektedir. Buna örnek olarak konutun niteliğini somut olarak geliştirilerek, taşınmaza asansör eklenmesi, mevcut dairenin genişletilmesi, ek kat eklenmesi, onarım faaliyetleri kapsamında esaslı bir tadilatın mümkün olması tarafından somut olay baz alınarak yargıç tarafından karar verilecektir.

Belirli süreli sözleşmelerde tahliye davası, sözleşmede öngörülen sürenin bitiminden itibaren; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 aylık hak düşürücü süreiçinde dava açılması gerekmektedir.

Konut Kiracının Yeni Malikin İktisabıyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

TBK m. 351 maddesi uyarınca kiralananı sonradan iktisap edinen kimse, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğundaysa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Burada ifade edebileceğimiz üzere iki şart vardır; hem konutun yeni malik sıfatına sahip olması, hem de malik veya madde metninde sayılan kimselerin gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa bu dava hakkını kullanması gerekecektir.

TBK 351/1 gereğince, yeni malik konutu iktisap etmesi tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, kiralananı kendisinin edindiğini ve gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdireceğini yazılı olarak kiracıya bildirmesi gerekmektedir.   Bu iktisaba ilişkin gereksinimini açıklayan ihtarla birlikte sözleşmede öngörülen sürenin sona ermesini beklenmeden, konut veya işyerini edindiği tarihten itibaren 6 ay sonra açacağı tahliye davasıyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı mümkün durumdadır.  

Dava hakkı dilerse ikinci bir seçenek olarak TBK 351/2 gereğince kiralananı sonradan edinen malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.

---

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Kiracının Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesin Sona Erdirilmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu 352.maddesi hükmü uyarınca kiracının tahliye sebepleri üç kısım içerisinde düzenlenmiştir.

– İlk kısımda, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi halidir. Kiracı kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

– İkinci kısımda düzenlenmiş bulunan kira bedelinin kira vadesi içerisinde ödenmemesi sebebiyle kiracının ödeme yapmaması sonucunda; aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın yapılmasıyla kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

– Üçüncü kısımda düzenlenmiş tahliye sebebi; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir ko­nutu bulunması hali çerçevesince, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi imkânı düzenlenmiştir.

---

Tahliye Davası Görevli Mahkeme

Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda “Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 

Tahliye Davası Harç

Tahliye davasında harçlar, nisbi harç olarak tahsil edilmektedir. Buna göre tahliye davası açılaması sırasında yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda hesaplanacak miktar üzerinden buna mukabil dava harcı alınmaktadır.

Tahliye Davası Sonuçlanması

Tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar verilmesiyle birlikte kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin vermiş olduğu ilam vasıtasıyla icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilecektir.

Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş bir karar, taşınmazın ayni haklarına dair hüküm olmadığından karar kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir.  Kiracı tarafından yapılabilecek ilamlı icra takibine karşı itiraz ise icra takibini durduramayacaktır.

Avukat Yunus Utku ORANCA