Ortaklığın giderilmesi, paydaşlar veya ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin son bulmasını sağlayan bir davadır. Söz konusu ortaklığın giderilmesi davasının diğer adı izale-i şuyu davası olarak adlandırılmaktadır. Dava sonucunda ortaklık ilişkisi sona erdirilerek, bireysel mülkiyet ilişkisi kurulur. Bu davanın konusu genel olarak taşınmazlarla ilgili olsa da taşınırlar da burada dava konusu olabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi, paydaşlar veya ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin son bulmasını sağlayan bir davadır. Söz konusu ortaklığın giderilmesi davasının diğer adı izale-i şuyu davası olarak adlandırılmaktadır. Dava sonucunda ortaklık ilişkisi sona erdirilerek, bireysel mülkiyet ilişkisi kurulur. Bu davanın konusu genel olarak taşınmazlarla ilgili olsa da taşınırlar da burada dava konusu olabilmektedir. Paylı mülkiyet ilişkisinin bulunduğu durumlarda ise, paydaşlar aralarında yapacakları bir sözleşme ile bu mülkiyet ilişkisini sona erdirmeleri mümkündür. Ancak paydaşların aralarında anlaşamaması halindeki durumlarda aradaki ortaklığın ancak ortaklığın giderilmesi davası açılarak sona erdirilmesi mümkün olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davası üç kategori içerisinde gelişebilmektedir.

AYNEN TAKSİM YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyete tabii bir malın irade serbestisi çerçevesinde taraflar arasında yapılacak bir aynen taksim sözleşmesiyle sona erdirilebilmesi mümkündür. Fakat ortaklar paylaşma konusunda anlaşamamakta ve bu konu doğal olarak mahkemelere intikal etmektedir. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 26.maddesi uyarınca “taleple bağlılık ilkesi” çerçevesinde ortak taraf talebi gereğince mal üzerinde sadece aynen taksim yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi istenebileceği gibi, malın cinsi gereği bölünebilir bir mal olmaması dolayısıyla, davanın terditli olarak açılmasıyla dava dilekçelerinde mümkünse aynen taksim talebi yanında malın cinsi gereğince aynen taksim mümkün olmaması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ve denkleştirme yapılması şeklinde ifade edilebilmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 699/2.maddesi uyarınca bu husus “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.” şeklinde ifade edilmektedir.

KAT MÜLKİYETİ KURULARAK ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz içerisinde, birden fazla bağımsız bölüm içeren bir taşınmazlarda, bağımsız bölümler için söz konusu olabilecek bir mülkiyet hakkının iddiası çerçevesinde kat mülkiyeti kurulması yönünde ortaklığın giderilmesi davası açmak mümkün olabilecektir.

Taşınmazdaki birlikte mülkiyet çeşidi elbirliği ile mülkiyet ise ana yapı üzerindeki mülkiyet doğrudan kat mülkiyetine çevrilemez. Öncelikler elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi daha sonra kat mülkiyeti kurulması yoluna başvurulabilecektir. Fakat taşınmazda değil de taşınmazdaki paylardan birinde elbirliği mülkiyeti bulunması halinde diğer şartların bulunması halinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklık giderilebilir.

Bu anlamda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 10/VII maddesi uyarınca; “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

Taşınmazı konu alan bir ortaklığın giderilmesi davası açılmış ve ortaklardan biri veya birkaçı tarafında taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesinin talep edilmiş olması durumunda mahkemenin kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilip giderilemeyeceği hususunu araştırması gerekecektir. Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 50/2. Maddesi uyarınca kat mülkiyetine konu yapının kârgir niteliğinde olması ve ortaklıkta ortakların hepsine birer bağımsız bölümün isabet edilebilmesinin sağlanması gereğince kat mülkiyeti yönünde talep etmek gereklidir.

SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Aynen paylaşma yapılarak ortaklığın giderilebileceği durumlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesi yoluna başvurulamayacaktır. Malın aynen paylaşmanın mümkün olmadığının araştırılarak bu hususta kanaat getirildiğinde ise, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir. TMK 699/2 ve m.699/3 maddesi uyarınca, paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak olmadığında, satışın öncelikle bütün paydaşların rızasının bulunması halinde yalnızca paydaşların arasında artırma suretiyle yapılabilmektedir. Bu şekilde ortaklığın giderilmesinin öncelikle paydaşlar arasında satın alma hakkı bulunmaktadır.

İİK m.114 ve İİK m.119’da açıkça belirtildiği üzere malın aynen bölünmesinin imkânsız olduğu durumlarda veya malın bölünmesi halinde değerinde önemli bir azalma oluşuyorsa, bu malın pazarlık yoluyla veya açık artırma suretiyle satışına karar verilir. Taşınmazın değeri, mahkeme tarafından atanan bilirkişi tarafından hazırlanacak raporca keşif yapılarak belirlenir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.322/II’ de “Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.” uyarınca memur görevlendirilir. Satış memuru tarafından dava konusu taşınmaz konusunda değerine ilişkin bir değer tespiti sunulur. Satış hazırlıkları aşamasında, İcra ve İflas Kanunu m.124’de yer alan muhammen bedelin %20’sini teminat olarak nakit ödeyen veya buna ilişkin bedele dair teminat mektubunu ibraz eden herkesin ihaleye katılma hakkı vardır. İlanda yer alan zamanın bitiminde, teklif edilen bedeli artıran bulunmaması halinde satış görevlisi 3 defa satıldığını duyurur ve taşınmaz son teklif sahibine satılır. Kural olarak yapılacak satış neticesinde elde edilen bedel, her bir paydaşa payı oranında dağıtılarak ortaklık giderilmiş olunur.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinin 1. fıkrasına göre; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Yani her bir paydaşın, tek başına ortaklığın giderilmesi davası açması mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresi?

“Sulh hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı HMK m.4/1-b’de; “Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, …” düzenlemesi ile ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkemenin, Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu ifade edilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalardır. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkemeyi tespit ederken davaya konu malın niteliği, taşınır yahut taşınmaz olup olmadığı önem arz etmektedir. Bu noktada taşınmaz konusu mal hakkında HMK m.12’de kural yer almaktadır. Buna göre HMK m.12/1’de; “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Bu sebeple, Kesin Yetkili Mahkeme; Taşınmazın Bulunduğu Yerde Bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Giderleri Ne Kadardır?

Ortaklığın giderilmesi davası başlangıcında, dava konusu şeyin taşınır veya taşınmaz fark etmeksizin yalnızca maktu başvuru ve peşin harç alınır. Taraflar, hem davacı hem de davalı olarak bulunmaktadırlar. Buna istinaden hâkimin ortaklığın giderilmesi yönünden kabul kararı vermesi durumunda yargılama giderleri paydaşlarına, paylarına göre yükletilecektir.

492 sayılı Harçlar Kanunu eki “Karar ve İlam Harcı” başlığı altındaki “(1) Sayılı Tarife” uyarınca ve 1/b. Maddesince, taşınmazın hissedarlar arasında satış suretiyle Ortaklığın giderilmesine dair hükümlerde, taşınmazın satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında nisbi harç alınacaktır. “(1) Sayılı Tarife” uyarınca ve 1/c. Maddesince Gayrimenkulün hissedarlar arasında taksimine dair olan hükümlerce binde 4.55 oranında nisbi harç olarak alınacaktır. Söz konusu harçların paydaşların payları oranında ödenmesi sağlanacaktır. Bu anlamda davanın taraflarına payları oranında satış bedeli üzerinden ödeme yükletilecektir.

Taşınır niteliğindeki mallar üzerinde ise paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde 492 sayılı Harçlar Kanunu eki “Karar ve İlam Harcı” başlığı altındaki “(1) Sayılı Tarife” 2/a. maddesi uyarınca ise maktu harç alınması gerekecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında davanın kabulü halinde, vekalet ücreti bakımından Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince belirlenen ortaklığın giderilmesi davalarındaki maktu vekalet ücretine hükmedilir. Davanın tüm tarafları lehine vekâlet ücreti takdir edilecek ve hükmedilen vekâlet ücreti tarafların payları oranında tahsil edilecektir. Buna göre paydaşların payına düşen kısım lehine vekâlet ücreti hükmedilen taraf üzerinde bırakılacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Yargı Kararları

AV. YUNUS UTKU ORANCA